Le gouvernement a dévoilé sa nouvelle feuille de route budgétaire, et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’elle réserve plusieurs ajustements susceptibles d’impacter aussi bien les futurs propriétaires que les investisseurs.
Du Prêt à taux zéro (PTZ) à la fiscalité sur la location meublée, en passant par la refonte partielle des droits de mutation et la réduction des financements dédiés à la rénovation énergétique, ce budget 2025 s’annonce déterminant pour toutes les personnes qui détiennent un bien ou envisagent d’en acquérir un. Voici un tour d’horizon détaillé des principales évolutions à retenir.
Le retour en force du PTZ pour les constructions neuves
Jusqu’à récemment, faire construire un logement neuf hors des zones tendues constituait un véritable casse-tête pour les foyers modestes. En effet, depuis avril 2024, le Prêt à taux zéro n’était plus accordé pour financer une maison neuve, sauf conditions géographiques très restrictives. Cette situation change radicalement : la nouvelle loi de finances réintroduit la possibilité de bénéficier du PTZ partout en France pour construire ou acheter un bien fraîchement sorti de terre.
Toutefois, les critères de ressources restent d’actualité, afin de cibler en priorité les ménages aux revenus plus modestes. En parallèle, il convient de noter qu’en ce qui concerne l’acquisition d’un bien ancien, seuls les logements faisant l’objet de travaux de rénovation énergétique sont encore éligibles à ce prêt sans intérêts.
Des frais de notaire sous pression
Le projet de loi de finances accorde désormais aux collectivités une marge de manœuvre supplémentaire pouvant aller jusqu’à 0,5 point pour revaloriser les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés « frais de notaire ». L’intention de l’exécutif est de laisser aux régions et départements une plus grande latitude dans la gestion de leurs revenus, mais cela pourrait se traduire par une hausse concrète pour les acheteurs.
Mais un coup de pouce a été prévu pour les particuliers qui se lancent dans l’acquisition de leur toute première résidence principale. En effet, un dispositif permet d’échapper à cette augmentation, sous réserve que le montant taxable ne dépasse pas 250 000 euros. Cela signifie qu’au-delà de ce plafond, l’application des nouveaux barèmes pourrait faire gonfler les frais annexes au moment de la signature chez le notaire.
De nouvelles exonérations pour les dons familiaux
Parmi les nouveautés phares du budget 2025 figure une mesure particulièrement avantageuse pour celles et ceux qui achètent leur résidence principale. Les dons d’argent consentis par un parent (ou grand-parent, arrière-grand-parent, oncle ou tante) peuvent être exonérés de droits de donation, à condition qu’ils servent directement à financer l’acquisition du logement principal.
Plusieurs conditions sont néanmoins exigées : l’acheteur doit conserver le bien au moins cinq années et la somme exonérée ne peut dépasser 100 000 euros par donateur. Par ailleurs, un même bénéficiaire ne peut recevoir plus de 300 000 euros au total dans le cadre de ce mécanisme. Cette mesure entend encourager l’accession à la propriété tout en facilitant la solidarité financière au sein des familles.
MaPrimeRénov’ voit son enveloppe diminuer
Pour les propriétaires qui souhaitent entreprendre des travaux d’isolation ou de rénovation énergétique, le dispositif MaPrimeRénov’ demeure la principale porte d’entrée aux aides publiques. Ses modalités d’attribution ne sont pas remises en question, mais le budget alloué à ce programme est revu à la baisse.
En pratique, cette enveloppe sera amputée d’un milliard d’euros en comparaison de 2024. Cette contraction budgétaire suscite des interrogations sur la capacité de l’État à maintenir le même niveau de soutien pour la rénovation thermique. Les ménages concernés sont donc invités à se renseigner au plus tôt sur les critères d’éligibilité et sur le calendrier de dépôt des demandes, afin de ne pas se voir refuser l’aide faute de crédits suffisants.
Une fiscalité plus lourde sur la vente en location meublée
Dernière évolution notable : la vente de biens immobiliers loués en meublé sous le régime réel d’imposition (LMNP) sera impactée par un calcul révisé de la plus-value. Jusqu’à présent, les propriétaires pouvaient intégrer l’amortissement comptable de leur bien, ce qui réduisait la base taxable au moment de la revente. Désormais, l’amortissement ne pourra plus être déduit pour déterminer le montant imposable, à quelques exceptions près : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les logements adaptés aux personnes handicapées restent exonérés de cette nouvelle contrainte.
Concrètement, pour une large majorité de propriétaires-bailleurs en meublé, le montant de l’impôt exigible à la revente sera donc plus élevé. Cette mesure, qui vise à aligner la fiscalité du LMNP sur celle d’autres formes d’investissement locatif, pourrait inciter certains investisseurs à revoir leur stratégie patrimoniale ou à anticiper davantage la revente de leurs biens pour en limiter l’impact financier.
Si certaines de ces mesures favoriseront l’accession à la propriété, notamment pour les ménages modestes et les primo-accédants, d’autres risquent de rendre plus coûteuse l’opération d’achat ou de vente.
Dans tous les cas, il semble essentiel pour les porteurs de projets d’être bien informés, afin de s’adapter à ce nouveau cadre législatif. Les collectivités, quant à elles, disposeront d’une liberté accrue pour ajuster leurs ressources, ce qui pourrait créer des disparités régionales importantes sur les frais de mutation. Enfin, la réduction du budget alloué à la rénovation énergétique interroge sur la volonté à long terme de l’État de continuer à encourager la transition thermique du parc immobilier.
Avant d’engager un achat, une construction ou une mise en vente, mieux vaut donc se rapprocher de professionnels ou éplucher les textes de loi afin d’évaluer précisément les conséquences de ces nouveaux dispositifs, qu’il s’agisse de maximiser les aides, d’optimiser sa fiscalité ou d’anticiper d’éventuelles dépenses supplémentaires. Avec le budget 2025, l’immobilier français entre dans une nouvelle ère, où prudence et anticipation sont plus que jamais de mise.